Comprar um imóvel em Maiorca

Comprar em Maiorca é simples quando se conhece a ordem das etapas. Este guia descreve o processo habitual para compradores espanhóis e estrangeiros. Cada operação é diferente: recomendamos contar desde o início com um advogado independente.

1. Orçamento e custos de compra

Ao preço do imóvel somam-se impostos e despesas: o imposto de transmissão patrimonial (ITP) nos imóveis usados, ou o IVA e o imposto de atos jurídicos documentados (AJD) no imóvel novo, além de tabelião, registro de imóveis, gestoría, honorários de advogado e, havendo financiamento, os custos do banco. As alíquotas são fixadas pela legislação nacional e regional e mudam com o tempo.

Para uma estimativa aproximada, use a nossa calculadora de custos de compra. Se pretende financiar a compra, a calculadora de financiamento ajudará a estimar a parcela.

2. NIE: número de identidade de estrangeiro

Todo comprador estrangeiro precisa de um NIE para assinar a compra, pagar impostos e contratar serviços. Pode ser solicitado em um consulado espanhol no seu país ou na Espanha, junto à Polícia Nacional, e também por meio de um representante com procuração. Os prazos variam, por isso convém solicitá-lo com antecedência.

3. Uma conta bancária na Espanha

Uma conta em um banco espanhol facilita o pagamento do preço, dos impostos e das despesas correntes do imóvel. Os bancos precisam verificar a origem dos fundos, por isso é útil ter em mãos a documentação que a comprove.

4. Escolher e negociar

Visitamos juntos os imóveis que correspondem ao que você procura e fornecemos a documentação disponível. Uma vez escolhido o imóvel, negociam-se o preço e as condições principais: prazos, o que está incluído na venda e a data prevista de assinatura.

5. Contrato de reserva

Com um pequeno depósito, o vendedor retira o imóvel do mercado por um curto período enquanto se realizam as verificações. O contrato deve indicar com clareza em que casos o depósito é devolvido.

6. Verificações legais (due diligence)

Antes de se comprometer, o seu advogado verifica, entre outros aspectos:

• a certidão do registro de imóveis (nota simple): titularidade, ônus e hipotecas;
• a coincidência entre o registro de imóveis, o cadastro e a realidade física do imóvel;
• as licenças de obra e o certificado de habitabilidade (cédula de habitabilidad), e se há construções não regularizadas;
• em solo rústico (suelo rústico), as limitações urbanísticas aplicáveis;
• se for o caso, a situação da licença de aluguel turístico;
• que o IBI, os serviços e as taxas de condomínio estejam em dia;
• o certificado de eficiência energética e, perto do mar, a possível incidência da Lei de Costas.

7. Contrato particular de arras

É o compromisso firme de compra e venda. O comprador entrega um sinal e fixa-se a data da escritura. O habitual são as arras penitenciales do artigo 1454 do Código Civil espanhol: se o comprador desistir, perde o sinal; se desistir o vendedor, devolve-o em dobro. O valor do sinal é acordado entre as partes.

8. Financiamento

Os bancos espanhóis também emprestam a não residentes, normalmente em condições diferentes das dos residentes. A lei obriga a entregar-lhe a informação pré-contratual com antecedência e a que o tabelião o oriente gratuitamente antes da assinatura do empréstimo.

9. Assinatura no tabelião

A compra e venda é formalizada em escritura pública perante o tabelião. Paga-se o restante do preço, o tabelião verifica a identidade das partes e a origem dos fundos, e você recebe as chaves. Se não puder estar presente, um representante com procuração pode assinar por você.

10. Impostos, registro e transferências

Após a assinatura, os impostos da compra são pagos dentro do prazo legal e a escritura é inscrita no registro de imóveis. O cadastro, os contratos de serviços e o condomínio também são transferidos para o seu nome. Em geral, uma gestoría ou o seu advogado cuida desses trâmites.

11. Ser proprietário em Maiorca

Como proprietário, você pagará anualmente impostos e taxas, como o IBI municipal e a taxa de lixo e, se não residir na Espanha, o imposto de renda de não residentes. Conforme a sua situação, podem incidir outros impostos. O seu consultor fiscal indicará quais se aplicam a você.

Como acompanhamos você

Acompanhamos você em cada etapa, coordenamos agendamentos e documentos e, se desejar, colocamos você em contato com advogados, tabeliães e consultores fiscais independentes. Não prestamos aconselhamento jurídico ou fiscal.