Acheter un bien à Majorque

Acheter à Majorque est simple lorsqu’on connaît l’ordre des étapes. Ce guide décrit le déroulement habituel pour les acheteurs espagnols et étrangers. Chaque opération est différente : nous vous recommandons de faire appel à un avocat indépendant dès le début.

1. Budget et frais d’acquisition

Au prix du bien s’ajoutent des impôts et des frais : l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) pour les biens anciens, ou la TVA (IVA) et le droit d’acte juridique documenté (AJD) pour le neuf, ainsi que le notaire, le registre foncier, la gestoría, les honoraires d’avocat et, en cas de prêt, les frais bancaires. Les taux sont fixés par la législation nationale et régionale et évoluent dans le temps.

Pour une estimation indicative, utilisez notre calculatrice des frais d’achat. Si vous envisagez un financement, la calculatrice de prêt immobilier vous aidera à estimer la mensualité.

2. NIE : le numéro d’identification des étrangers

Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE pour signer l’achat, payer les impôts et souscrire les contrats de fourniture. Il peut être demandé auprès d’un consulat espagnol dans votre pays ou en Espagne, auprès de la Police nationale, ou encore par l’intermédiaire d’un mandataire muni d’une procuration notariée. Les délais varient : demandez-le donc à l’avance.

3. Un compte bancaire en Espagne

Un compte dans une banque espagnole facilite le paiement du prix, des impôts et des charges courantes du logement. Les banques doivent vérifier l’origine des fonds ; il est donc utile de préparer les justificatifs correspondants.

4. Choisir et négocier

Nous visitons ensemble les biens qui correspondent à votre recherche et vous transmettons la documentation disponible. Une fois votre choix arrêté, le prix et les conditions principales sont négociés : délais, ce qui est inclus dans la vente et la date de signature envisagée.

5. Contrat de réservation

Contre un petit dépôt, le vendeur retire le bien du marché pour une courte période pendant que les vérifications sont effectuées. Le contrat doit indiquer clairement dans quels cas le dépôt est remboursé.

6. Vérifications juridiques (due diligence)

Avant de vous engager, votre avocat vérifie, entre autres :

• l’extrait du registre foncier (nota simple) : propriété, charges et hypothèques ;
• la concordance entre le registre foncier, le cadastre et la réalité physique du bien ;
• les permis de construire et le certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad), ainsi que d’éventuelles constructions non régularisées ;
• sur terrain rural (suelo rústico), les restrictions d’urbanisme applicables ;
• le cas échéant, la situation de la licence de location touristique ;
• que la taxe foncière (IBI), les fournitures et les charges de copropriété sont à jour ;
• le certificat de performance énergétique et, près de la mer, une éventuelle incidence de la loi sur le littoral (Ley de Costas).

7. Contrat privé avec arrhes (arras)

C’est l’engagement ferme de vente. L’acheteur verse des arrhes et la date de l’acte est fixée. La forme habituelle est celle des arras penitenciales de l’article 1454 du Code civil espagnol : si l’acheteur se rétracte, il perd les arrhes ; si le vendeur se rétracte, il les rembourse au double. Le montant des arrhes est convenu entre les parties.

8. Prêt immobilier

Les banques espagnoles prêtent aussi aux non-résidents, généralement à des conditions différentes de celles des résidents. La loi impose que vous receviez l’information précontractuelle à l’avance et que le notaire vous conseille gratuitement avant la signature du prêt.

9. Signature chez le notaire

La vente est formalisée par acte authentique (escritura) devant notaire. Le solde du prix est payé, le notaire vérifie l’identité des parties et l’origine des fonds, et vous recevez les clés. Si vous ne pouvez pas être présent, un mandataire muni d’une procuration notariée peut signer à votre place.

10. Impôts, enregistrement et changements de titulaire

Après la signature, les impôts liés à l’achat sont réglés dans le délai légal et l’acte est inscrit au registre foncier. Le cadastre, les contrats de fourniture et la copropriété sont également mis à votre nom. Ces démarches sont généralement prises en charge par une gestoría ou votre avocat.

11. Être propriétaire à Majorque

En tant que propriétaire, vous paierez chaque année des impôts et taxes, comme la taxe foncière municipale (IBI) et la taxe d’enlèvement des ordures, et, si vous ne résidez pas en Espagne, l’impôt sur le revenu des non-résidents. Selon votre situation, d’autres impôts peuvent s’appliquer. Votre conseiller fiscal vous indiquera ceux qui vous concernent.

Comment nous vous accompagnons

Nous vous accompagnons à chaque étape, coordonnons les rendez-vous et les documents et, si vous le souhaitez, vous mettons en relation avec des avocats, notaires et conseillers fiscaux indépendants. Nous ne fournissons pas nous-mêmes de conseil juridique ou fiscal.