Comprare casa a Maiorca

Comprare a Maiorca è semplice quando si conosce l’ordine dei passaggi. Questa guida descrive l’iter abituale per acquirenti spagnoli e stranieri. Ogni operazione è diversa: consigliamo di coinvolgere fin dall’inizio un avvocato indipendente.

1. Budget e spese d’acquisto

Al prezzo dell’immobile si aggiungono imposte e spese: l’imposta sui trasferimenti patrimoniali (ITP) per gli immobili usati, oppure l’IVA e l’imposta sugli atti giuridici documentati (AJD) per il nuovo, oltre a notaio, registro immobiliare, gestoría, onorari dell’avvocato e, in caso di mutuo, le spese bancarie. Le aliquote sono fissate dalla normativa statale e regionale e cambiano nel tempo.

Per una stima indicativa, utilizzi il nostro calcolatore delle spese d’acquisto. Se prevede di finanziare l’acquisto, il calcolatore del mutuo l’aiuterà a stimare la rata.

2. NIE: il numero di identità per stranieri

Ogni acquirente straniero ha bisogno di un NIE per firmare l’acquisto, pagare le imposte e attivare le utenze. Può essere richiesto presso un consolato spagnolo nel proprio Paese o in Spagna, presso la Polizia nazionale, oppure tramite un rappresentante munito di procura notarile. I tempi variano, quindi conviene richiederlo con anticipo.

3. Un conto bancario in Spagna

Un conto presso una banca spagnola facilita il pagamento del prezzo, delle imposte e delle spese correnti dell’immobile. Le banche devono verificare l’origine dei fondi, perciò è utile tenere pronta la documentazione che la comprova.

4. Scegliere e negoziare

Visitiamo insieme gli immobili che corrispondono alle sue esigenze e le forniamo la documentazione disponibile. Una volta scelto l’immobile, si negoziano il prezzo e le condizioni principali: tempi, ciò che è incluso nella vendita e la data prevista per il rogito.

5. Contratto di prenotazione

A fronte di un piccolo deposito, il venditore ritira l’immobile dal mercato per un breve periodo mentre si svolgono le verifiche. Il contratto deve indicare con chiarezza in quali casi il deposito viene restituito.

6. Verifiche legali (due diligence)

Prima di impegnarsi, il suo avvocato verifica, tra l’altro:

• la visura del registro immobiliare (nota simple): proprietà, oneri e ipoteche;
• la corrispondenza tra registro immobiliare, catasto e realtà fisica dell’immobile;
• le licenze edilizie e il certificato di abitabilità (cédula de habitabilidad), nonché eventuali costruzioni non sanate;
• sui terreni rustici (suelo rústico), le limitazioni urbanistiche applicabili;
• se del caso, lo stato della licenza per l’affitto turistico;
• che l’imposta sugli immobili (IBI), le utenze e le spese condominiali siano in regola;
• l’attestato di prestazione energetica e, in prossimità del mare, l’eventuale incidenza della legge sulle coste (Ley de Costas).

7. Contratto privato con caparra (arras)

È l’impegno vincolante di compravendita. L’acquirente versa una caparra e viene fissata la data del rogito. La forma abituale è quella delle arras penitenciales dell’articolo 1454 del Codice civile spagnolo: se l’acquirente recede, perde la caparra; se recede il venditore, la restituisce al doppio. L’importo della caparra è concordato tra le parti.

8. Mutuo

Le banche spagnole concedono prestiti anche ai non residenti, di norma a condizioni diverse rispetto ai residenti. La legge impone che lei riceva le informazioni precontrattuali con anticipo e che il notaio la consigli gratuitamente prima della firma del mutuo.

9. Rogito dal notaio

La compravendita si perfeziona con atto pubblico (escritura) dinanzi al notaio. Si paga il saldo del prezzo, il notaio verifica l’identità delle parti e l’origine dei fondi e lei riceve le chiavi. Se non può essere presente, può firmare un rappresentante munito di procura notarile.

10. Imposte, registrazione e volture

Dopo la firma, le imposte sull’acquisto vengono versate entro il termine di legge e l’atto viene iscritto nel registro immobiliare. Anche catasto, contratti di fornitura e condominio vengono intestati a lei. Di solito se ne occupa una gestoría o il suo avvocato.

11. Essere proprietari a Maiorca

Come proprietario pagherà ogni anno imposte e tasse, come l’imposta municipale sugli immobili (IBI) e la tassa sui rifiuti e, se non risiede in Spagna, l’imposta sul reddito dei non residenti. A seconda della sua situazione, possono applicarsi altre imposte. Il suo consulente fiscale le indicherà quali la riguardano.

Come la assistiamo

La accompagniamo in ogni fase, coordiniamo appuntamenti e documenti e, se lo desidera, la mettiamo in contatto con avvocati, notai e consulenti fiscali indipendenti. Non forniamo direttamente consulenza legale o fiscale.