Comprar una vivienda en Mallorca

Comprar en Mallorca es sencillo cuando se conoce el orden de los pasos. Esta guía describe el proceso habitual para compradores nacionales y extranjeros. Cada operación es distinta: le recomendamos contar desde el principio con un abogado independiente.

1. Presupuesto y gastos de compra

Al precio de la vivienda se suman impuestos y gastos: el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano, o el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) en obra nueva, además de notaría, registro de la propiedad, gestoría, honorarios de abogado y, si hay hipoteca, los gastos del banco. Los tipos los fija la normativa estatal y autonómica y cambian con el tiempo.

Para una estimación orientativa, utilice nuestra calculadora de gastos de compra. Si piensa financiar la compra, la calculadora de hipoteca le ayudará a estimar la cuota.

2. NIE: número de identidad de extranjero

Todo comprador extranjero necesita un NIE para firmar la compra, pagar impuestos y contratar suministros. Puede solicitarse en un consulado español en su país o en España, ante la Policía Nacional, y también a través de un representante con poder notarial. Los plazos varían, así que conviene pedirlo con antelación.

3. Cuenta bancaria en España

Una cuenta en un banco español facilita el pago del precio, de los impuestos y de los gastos corrientes de la vivienda. Los bancos deben comprobar el origen de los fondos, por lo que es útil tener preparada la documentación que lo acredite.

4. Elegir la vivienda y negociar

Visitamos juntos las propiedades que encajan con lo que busca y le facilitamos la documentación disponible. Una vez elegida la vivienda, se negocian el precio y las condiciones principales: plazos, lo que se incluye en la venta y la fecha prevista de firma.

5. Contrato de reserva

Con un pequeño depósito, el vendedor retira la vivienda del mercado durante un plazo breve mientras se realizan las comprobaciones. El contrato debe indicar con claridad en qué casos se devuelve el depósito.

6. Comprobaciones legales (due diligence)

Antes de comprometerse, su abogado revisa, entre otros aspectos:

• la nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad, cargas e hipotecas;
• la coincidencia entre Registro, Catastro y la realidad física de la vivienda;
• las licencias de obra y la cédula de habitabilidad, y si hay construcciones sin legalizar;
• en suelo rústico, las limitaciones urbanísticas aplicables;
• si procede, la situación de la licencia de alquiler turístico;
• que el IBI, los suministros y los gastos de comunidad estén al corriente;
• el certificado de eficiencia energética y, cerca del mar, la posible afectación por la Ley de Costas.

7. Contrato privado de arras

Es el compromiso firme de compraventa. El comprador entrega una señal y se fija la fecha de la escritura. Lo habitual son las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil: si el comprador desiste, pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada. El importe de la señal se pacta entre las partes.

8. Hipoteca

Si necesita financiación, los bancos españoles también prestan a no residentes, normalmente con condiciones distintas a las de los residentes. La ley obliga a entregarle la información precontractual con antelación y a que el notario le asesore gratuitamente antes de firmar el préstamo.

9. Firma ante notario

La compraventa se formaliza en escritura pública ante notario. Se paga el resto del precio, el notario comprueba la identidad de las partes y el origen de los fondos, y usted recibe las llaves. Si no puede estar presente, puede firmar un representante con poder notarial.

10. Impuestos, registro y cambios de titularidad

Después de la firma se liquidan los impuestos de la compra dentro del plazo legal y se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. También se cambian a su nombre el Catastro, los suministros y la comunidad de propietarios. Normalmente de estos trámites se encarga una gestoría o su abogado.

11. Ser propietario en Mallorca

Como propietario pagará cada año impuestos y tasas, como el IBI municipal y la tasa de basuras, y, si no reside en España, el impuesto sobre la renta de no residentes. Según su situación, pueden aplicarse otros impuestos. Su asesor fiscal le indicará cuáles le corresponden.

Cómo le acompañamos

Le acompañamos en cada paso, coordinamos citas y documentación y, si lo desea, le ponemos en contacto con abogados, notarías y asesores fiscales independientes. No prestamos asesoramiento jurídico ni fiscal.