Eine Immobilie auf Mallorca kaufen

Ein Kauf auf Mallorca ist gut zu bewältigen, wenn man die Reihenfolge der Schritte kennt. Dieser Ratgeber beschreibt den üblichen Ablauf für spanische und ausländische Käufer. Jedes Geschäft ist anders: Wir empfehlen, von Anfang an einen unabhängigen Anwalt einzubeziehen.

1. Budget und Kaufnebenkosten

Zum Kaufpreis kommen Steuern und Gebühren hinzu: bei Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer (ITP), bei Neubauten die Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer (AJD), außerdem Notar, Grundbuch, Gestoría, Anwaltshonorar und bei einer Finanzierung die Bankkosten. Die Sätze werden durch staatliches und regionales Recht festgelegt und ändern sich.

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2. NIE: die Ausländer-Identifikationsnummer

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE, um den Kauf zu unterschreiben, Steuern zu zahlen und Versorgungsverträge abzuschließen. Sie kann bei einem spanischen Konsulat im Heimatland oder in Spanien bei der Nationalpolizei beantragt werden, auch durch einen Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht. Die Bearbeitungszeiten schwanken; beantragen Sie sie daher frühzeitig.

3. Ein spanisches Bankkonto

Ein Konto bei einer spanischen Bank erleichtert die Zahlung des Kaufpreises, der Steuern und der laufenden Kosten. Banken müssen die Herkunft der Mittel prüfen; halten Sie die entsprechenden Unterlagen am besten bereit.

4. Auswahl und Verhandlung

Wir besichtigen gemeinsam die Immobilien, die zu Ihren Wünschen passen, und stellen Ihnen die verfügbaren Unterlagen zur Verfügung. Ist die Wahl getroffen, werden Preis und wesentliche Bedingungen verhandelt: Fristen, was im Kauf enthalten ist und der geplante Notartermin.

5. Reservierungsvertrag

Gegen eine kleine Anzahlung nimmt der Verkäufer die Immobilie für kurze Zeit vom Markt, während die Prüfungen laufen. Der Vertrag sollte klar regeln, in welchen Fällen die Anzahlung zurückgezahlt wird.

6. Rechtliche Prüfung (Due Diligence)

Bevor Sie sich verpflichten, prüft Ihr Anwalt unter anderem:

• den Grundbuchauszug (Nota simple): Eigentum, Belastungen und Hypotheken;
• die Übereinstimmung von Grundbuch, Kataster und tatsächlichem Zustand;
• Baugenehmigungen und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad) sowie mögliche nicht legalisierte Bauten;
• bei ländlichem Grund (Suelo rústico) die geltenden baurechtlichen Einschränkungen;
• gegebenenfalls den Status einer Ferienvermietungslizenz;
• ob Grundsteuer (IBI), Versorger und Gemeinschaftskosten bezahlt sind;
• den Energieausweis und in Meeresnähe eine mögliche Betroffenheit durch das Küstengesetz (Ley de Costas).

7. Privater Kaufvertrag mit Anzahlung (Arras)

Er ist die verbindliche Kaufvereinbarung. Der Käufer leistet eine Anzahlung, und der Notartermin wird festgelegt. Üblich sind sogenannte Arras penitenciales nach Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie doppelt zurück. Die Höhe der Anzahlung vereinbaren die Parteien.

8. Hypothek

Spanische Banken finanzieren auch Nichtresidenten, in der Regel zu anderen Bedingungen als für Residenten. Das Gesetz schreibt vor, dass Sie die vorvertraglichen Informationen rechtzeitig erhalten und dass der Notar Sie vor der Unterzeichnung des Darlehens kostenlos berät.

9. Beurkundung beim Notar

Der Kauf wird in einer notariellen Urkunde (Escritura) abgeschlossen. Der Restkaufpreis wird gezahlt, der Notar prüft die Identität der Parteien und die Herkunft der Mittel, und Sie erhalten die Schlüssel. Wenn Sie nicht anwesend sein können, kann ein Bevollmächtigter mit notarieller Vollmacht unterschreiben.

10. Steuern, Grundbuch und Ummeldungen

Nach der Unterzeichnung werden die Kaufsteuern fristgerecht abgeführt, und die Urkunde wird ins Grundbuch eingetragen. Außerdem werden Kataster, Versorgungsverträge und Eigentümergemeinschaft auf Sie umgeschrieben. Meist übernimmt das eine Gestoría oder Ihr Anwalt.

11. Eigentümer auf Mallorca

Als Eigentümer zahlen Sie jährlich Steuern und Abgaben wie die kommunale Grundsteuer (IBI) und die Müllgebühr sowie, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, die Einkommensteuer für Nichtresidenten. Je nach Situation können weitere Steuern anfallen. Ihr Steuerberater sagt Ihnen, welche für Sie gelten.

Wie wir Sie begleiten

Wir begleiten Sie bei jedem Schritt, koordinieren Termine und Unterlagen und stellen auf Wunsch den Kontakt zu unabhängigen Anwälten, Notariaten und Steuerberatern her. Rechts- oder Steuerberatung leisten wir nicht.